Wziąłem jedno mieszkanie. Realne, znajomego, za jego zgodą.
Pięćdziesiąt osiem metrów kwadratowych, Warszawa Ursynów, budynek z 2006 roku, drugie piętro, monitoring na klatce, drzwi antywłamaniowe, piwnica. Właściciel — 37 lat, bez szkód z ostatnich pięciu lat. Wysłałem zapytanie o dokładnie ten sam zakres: mury i elementy stałe na 420 tys., ruchomości na 80 tys., OC w życiu prywatnym na 200 tys., assistance domowe. Do dwunastu TU.
Najniższa oferta: 248 zł. Najwyższa: 841 zł.
Za to samo mieszkanie, na tego samego klienta, z tym samym zakresem. Różnica 339,1%.
Nie jest to pomyłka. Sprawdziłem cztery razy.
Dlaczego TU tak różnie wyceniają to samo ryzyko
Odpowiedź prosta: zwykle nie wyceniają „tego samego". Produkt nazywa się tak samo — w środku różni się radykalnie. Trzy elementy robią osiemdziesiąt procent różnicy.
Franszyza redukcyjna. Kwota, o którą TU zmniejsza wypłatę niezależnie od wielkości szkody. W Warcie w droższym wariancie: zero. W Link4 w podstawowej wersji: 500 zł za każdą szkodę. Przy zalaniu za 4 300 zł różnica w wypłacie wynosi 500 zł — czyli równowartość dwóch rocznych składek Link4. Franszyza sama w sobie nie odbiera sensu tańszej polisie. Odbiera sens kupowania droższej, jeśli nie wiesz, że w niej jej nie ma.
„Wartość odtworzeniowa" — w dwóch różnych znaczeniach. To jest najbardziej podstępne. Ergo Hestia All Risk: wartość odtworzeniowa bez uwzględnienia zużycia. Za dwudziestoletnią pralkę dostajesz tyle, żeby kupić nową. Aviva podstawowa: wartość rzeczywista z uwzględnieniem zużycia. Za dwudziestoletnią pralkę dostajesz tyle, ile dziś jest warta dwudziestoletnia pralka. Czyli zero. Tu jest osiemdziesiąt procent różnicy, którą widzisz na porównywarce.
Zakres zdarzeń. Pakiet podstawowy: ogień, zalanie, kradzież z włamaniem. Pakiet rozszerzony: przepięcia, stłuczenie szyb, dewastacja, akty wandalizmu, zamarzanie, przesiąkanie wód gruntowych, szkody od dzikich zwierząt. Brzmi absurdalnie, dopóki nie pęknie ci rura w piwnicy po mrozie — bo wtedy okazuje się, że w twoim OWU to formalnie nie jest „zalanie".
Dorzuć różnice w sublimitach dla ruchomości (sprzęt elektroniczny bywa osobną kategorią), w limitach na gotówkę, biżuterię i dzieła sztuki (od 2 do 20 tys. zł limitu na biżuterię w „standardowym" pakiecie) — i 340 procent różnicy zaczyna mieć arytmetyczny sens.
Gdzie naprawdę jest oszczędność
Jak zdejmiemy z porównania dwie skrajności — najdroższa: Warta All Risk z franszyzą zero i pełną wartością odtworzeniową, najtańsza: Link4 z franszyzą 500 i wartością rzeczywistą — środek rynku mieści się między 310 a 480 zł rocznie. Siedem z dwunastu ofert zmieściło się w tym przedziale. Za ten sam realny zakres różnica wynosi 55 procent, nie 340.
Dla właściciela, który chce być pewny, że po zalaniu dostanie porządną wypłatę, trzysta czterdzieści złotych rocznie to górna granica tego, co ma sens płacić. Powyżej — przepłacasz za franszyzę zero i „pełną wartość odtworzeniową", czyli za rzeczy, które zwrócą się dopiero przy szkodzie powyżej czterech–pięciu tysięcy. Jeśli takiej nigdy nie miałeś, po prostu wyprzedzasz się z wypłatą.
Poniżej trzystu warto spojrzeć, co się kroi. Jeśli to pakiet z franszyzą 300–500 zł i wartością rzeczywistą — rozumiesz, co kupujesz. Jeśli to pakiet z dziwnymi wyłączeniami, np. brak ochrony od zalania z góry (widziałem w OWU z 2022 roku) — uciekaj.
Pan Tomasz, Mokotów
Przykład ilustracyjny, skonstruowany z kilku realnych spraw.
Pan Tomasz. 72-metrowe mieszkanie na Mokotowie, kupione za 980 tysięcy, kilkuletnie. Od kupna polisa w jednym z największych TU, 790 zł rocznie, „bo tata tak miał i zawsze wypłacali". Po trzech latach sąsiad z góry zalał mu sufit i łazienkę. Wycena uczciwa: 9 400 zł — sufit, malowanie, panele, listwy.
TU zaproponowało wypłatę 6 100 zł. Reszta: zużycie materiałów (panele miały pięć lat, odjęli 28%), franszyza 500, „koszt pracy powyżej stawek lokalnych" (kolejne 500). Pan Tomasz zebrał się w sobie, przyniósł kosztorys z firmy remontowej obsługującej całą kamienicę, udowodnił, że 9 400 to cena rynkowa.
Odpowiedź TU: „Pozostajemy przy swojej wycenie. Zapraszamy do postępowania odwoławczego."
Postępowanie odwoławcze trwało cztery miesiące. Ostateczna dopłata: 1 200 zł. Łączna wypłata: 7 300. Brakło mu 2 100 zł z własnej kieszeni.
Rok później zmienił TU na Link4. Składka 290 zł, o pięćset taniej. Franszyza 500 — tyle samo co w poprzedniej, tyle że w poprzedniej nikt mu tego nie powiedział. Zakres — ten sam, który miał. Emocje popchnęły go do oszczędności. W praktyce dostał to samo za czterdzieści procent ceny.
Najtańszy z tej historii wyszedł TU, z którego odszedł. Bo zarabiali na nim przez trzy lata po 500 zł rocznie nadwyżki, a gdy przyszło co do czego — i tak wypłacili tyle, ile wypłaciłby każdy inny.
Trzy pytania, które musisz zadać
Jak liczycie wartość odtworzeniową? Prawidłowa odpowiedź: „bez uwzględnienia stopnia zużycia, do wysokości sumy ubezpieczenia". Jeśli pada słowo „rzeczywista" lub „z uwzględnieniem zużycia" — wiesz, że za dwudziestoletnią kuchnię dostaniesz zwrot wartości dwudziestoletniej kuchni. Praktycznie nic.
Jaka jest franszyza redukcyjna i czy zależy od rodzaju szkody? W niektórych TU przy kradzieży franszyza to 5 procent, nie mniej niż 500. W innych franszyza istnieje dopiero przy szkodach powyżej 20 tysięcy (franszyza integralna). Różnica w realnych wypłatach — duża.
Czy „zalanie" obejmuje wody gruntowe, topnienie śniegu, zamarzanie i cofnięcie się wody z kanalizacji? W mieszkaniach w blokach zwykle tak. W domach — często nie. W piwnicach — rzadko. Sprawdź definicję w OWU dosłownie. Dwie linijki tekstu.
Czego nie kupować
Dwie rzeczy to czysty marketing.
Ubezpieczenie „od wszystkich ryzyk" (All Risk) dla mieszkania w bloku z 2006 roku. All Risk ma sens dla domów jednorodzinnych, willi z zewnętrznymi elementami, nieruchomości położonych nietypowo — blisko lasu, blisko wody. Dla pięćdziesięcioośmiometrowego mieszkania na drugim piętrze to zapłata za trzydzieści dodatkowych typów zdarzeń, które statystycznie nigdy ci się nie zdarzą. Nazwane ryzyka pokrywają 97 procent realnych szkód w mieszkaniach blokowych.
„Ochrona assistance premium". Pakiet obiecujący ślusarza, hydraulika, elektryka w cenie polisy, z limitem 300 zł na interwencję, z wyłączeniami w stylu „ślusarz tylko wtedy, gdy klucze zgubione na terenie RP, nie w weekendy, nie w święta, nie po dwudziestej drugiej". Ślusarz przyjedzie do ciebie w godzinę od wezwania za 200–350 zł. Polisy do tego nie potrzebujesz.
Co zrobić teraz
Trzy rzeczy.
Wyjmij dokument i sprawdź, ile płacisz. Jeśli wyłącznie za mieszkanie ponad 500 zł rocznie — prawdopodobnie przepłacasz.
Sprawdź sumę ubezpieczenia murów. Powinna odpowiadać kosztowi odtworzenia, nie wartości rynkowej. W Warszawie w 2026 koszt odtworzenia to 6–8 tys. zł za metr. [DO WERYFIKACJI — zaktualizuj przy publikacji] Dla pięćdziesięciu ośmiu metrów: 350–460 tys. zł. Jeśli masz sumę 200 tys., przy poważnej szkodzie dostaniesz dwieście i resztę dopłacasz. To tzw. niedoubezpieczenie i jest najczęstszym błędem w polisach mieszkaniowych w Polsce.
Zanim przedłużysz polisę na kolejny rok, wejdź na Rankomat, Mubi albo Ubeę i sprawdź, ile za identyczny zakres daje konkurencja. Różnica powyżej 30 procent — przejdź. Lojalność nie istnieje w tej branży. Istnieją tylko stawki, których klient nie sprawdził.
Puenta
Zanim podpiszesz nową polisę mieszkaniową, wyjmij OWU i sprawdź w definicjach trzy rzeczy: jak TU definiuje „zalanie", czy wartość odtworzeniowa uwzględnia stopień zużycia, i jakie są sublimity dla ruchomości — osobne dla gotówki, biżuterii, elektroniki, rowerów. Dziesięć minut lektury. Dziesięć minut, które rozstrzygają o kilku tysiącach różnicy przy szkodzie.
Widziałem w tej branży trzy rodzaje klientów. Pierwszych — takich, co kupują najdroższą polisę, bo „drożej znaczy lepiej". Drugich — takich, co kupują najtańszą, bo „i tak nie wypłacą". I trzecich, tych najrzadszych — takich, którzy przed podpisem wyjmują OWU i czytają definicję zalania.
Ci trzeci prawie nigdy nie mają problemu z wypłatą. Bo ich polisa robi to, co miała robić. A nie to, co się im wydawało, że robi.
